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Umnutzung von Kneipe in Shisha-Bar

Thema Minderungsrecht

lk Hitzacker. In ihrem heutigen Beitrag zu unserer Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Das AG Frankfurt/Main hatte im Mai 2020 über folgenden Fall zu entscheiden: Die Mieter mieteten im Jahr 2006 eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Objektes. Bei Abschluss des Mietvertrages wurden in unmittelbarer Nachbarschaft bereits eine sogenannte „Pilzstube“ und ein Musikclub, der sogenannte „DJ-Abende“ mit starker Geräuschbelastung veranstaltete, betrieben. Nach Inhaberwechsel wurde in der ehemaligen „Pilzstube“ der Konsum von Shisha-Pfeifen angeboten. Für die Abluft in dieser Gaststätte wurde eine Abluftanlage direkt am Fenster der Mieter entlanggeführt. Seit 2017 beanstandeten die Mieter Lärmbelästigungen und Geruchsbelastungen aus der Gaststätte und der Abluftanlage. Ab Mai 2019 minderten sie die Miete um 20 Prozent monatlich. Die Mieter hatten detaillierte Lärmprotokolle erstellt, die sowohl die Lärm- als auch die Geruchsbelästigungen auswiesen. Der Vermieter erhob daraufhin eine Klage aufZahlung der einbehaltenen Minderungsbeträge.

Die Entscheidung: Der Klage des Vermieters wurde stattgegeben. Das Amtsgericht Frankfurt/Main sah es nicht als erwiesen an, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch die vorgetragenen Lärm- und Geruchsbelästigungen erheblich beeinträchtigt wurde. Eine Reduzierung der monatlichen Miete sei daher nicht begründet gewesen, sodass die Mieter verurteilt wurden, die geminderten Beträge nachzuzahlen.

Das Gericht stellte insbesondere darauf ab, ob die Mieter die angemietete Wohnung zum vereinbarten, vertragsgemäßen Gebrauch nutzen konnten. Der vereinbarte, vertragsgemäße Gebrauch bestimme sich dabei danach, womit ein Mieter einer Wohnung im zentralen Innenstadtbereich üblicherweise zu rechnen habe. In deren unmittelbarer Nachbarschaft wurden bereits bei Anmietung im Jahre 2006 zwei Gaststätten betrieben. Maßgebend sei dabei, dass der Mieter bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung habe rechnen müssen. Dem Einwand der beklagten Mieter, dass sie die Anmietung unter erheblichem Zeitdruck zum Abschluss gebracht hätten, verfolgte das Amtsgericht nicht, da allein eine objektive Betrachtung maßgebend sei. Da bereits bei Anmietung der Wohnung beide Lokalitäten vorhanden gewesen seien und im Hinblick auf die zentrale Wohnlage erhebliche Lärmemissionen zu erwarten gewesen seien, seien weitere Lärmbeeinträchtigungen für die Mieter bereits im Jahre 2006 erkennbar gewesen. Darüber hinaus verneinte das Gericht das Vorliegen der gesetzlich vorgesehenen notwendigen Erheblichkeit, da in den einzelnen Monaten nur wenige Male eine Belästigung durch die Abluft der Shisha-Bar moniert wurde.

Hinweis: Gegebenenfalls wäre die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/Main anders getroffen worden, wenn die beklagten Mieter detaillierte Beweise, unter anderem durch Zeugen oder Fotos angeboten hätten. Im vorliegenden Rechtsstreit hatten sie lediglich ihre Parteivernehmung – das heißt ihre eigene Vernehmung – als Beweis angeboten. Da für dieses Angebot die Zustimmung des Vermieters als Kläger erforderlich ist und die Vermieter ihre Zustimmung zur Parteivernehmung nicht erteilten, kam es lediglich zu einer informatorischen Befragung der Mieter und nicht zu einer Zeugenbefragung. Gegebenenfalls hätte eine Beweis-aufnahme mit verschiedenen Beweismitteln zu einem anderen Entscheidungsergebnis geführt.

Die Serie wird fortgesetzt.

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