Vermieterpflicht bei Mieterhöhung wegen Modernisierung

Der Fall:

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag. Der Vermieter führte im Haus umfangreiche Modernisierungsarbeiten durch. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte er gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung, in der sich unter anderem zur Position „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“, die bereits mit einem Betrag von € 606.845,52 zu Buche schlugen, lediglich der allgemeine Hinweis befand: „Die Kostenermittlung für Ihre Wohnung erfolgt anhand der Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen, im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche“. Detaillierte Angaben enthielt die Mieterhöhung diesbezüglich nicht. Der Mieter verweigerte die Zahlung der erhöhten Mieten und klagte auf Feststellung vor dem Amtsgericht Hamburg, mit dem Ziel, dass dem Vermieter die von ihm geltend gemachten Forderungen, insbesondere ein Anspruch aus der Modernisierungsmieterhöhung nicht zustehen. Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage des Mieters statt. Der Vermieter legte Berufung gegen dieses Urteil beim Landgericht Hamburg ein.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Hamburg wies am 17.01.2020 die Berufung des Vermieters als unbegründet zurück, so dass das Urteil des Amtsgerichts Hamburg zugunsten des Mieters aufrecht erhalten blieb. Das Landgericht stellte hinsichtlich der Ansprüche aus der Modernisierungsmieterhöhung fest, dass die vom Vermieter abgebebene Mieterhöhungserklärung bereits formal unwirksam war. Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutert wird. Dem genügte die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nicht. Jedenfalls dann, wenn mit der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten umfangreicher Maßnahmen umgelegt werden sollen, reicht es nach Auffassung des Landgerichts Hamburg nicht aus, die Gesamtkosten auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufzuteilen. Es muss vielmehr innerhalb der einzelnen Maßnahme noch einmal nach einzelnen Gewerken, wie zum Beispiel Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Gerüst usw., untergliedert werden. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch zu prüfen. Dies ist im vorliegenden Fall etwa bei der Position „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ nicht geschehen. Der allgemeine Hinweis des Vermieters auf die Art der Kostenermittlung reichte zur Erläuterung nicht aus.

Hinweis:

Das Aufgliederungserfordernis soll den Mieter in die Lage versetzen, den Grund und die Höhe der entstandenen Kosten nachzuvollziehen. Hierfür ist die Aufschlüsselung der Kosten auf einzelne Gewerke jedenfalls bei größeren Maßnahmen erforderlich aber auch ausreichend, so auch die Meinungen in der Literatur, sowie der oberinstanzlichen Rechtsprechung. Der Mieter kann jedoch nicht verlangen, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die nach den Gewerken aufgeschlüsselten Kosten noch weiter aufgliedert und auf einzelne Rechnungen verteilt. Soweit der Mieter hier weiteren Informationsbedarf hat, kann er vom Vermieter Einsichtnahme in die Belege verlangen. Anders als die Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) kann der Vermieter eine formal unwirksame Modernisierungsmieterhöhung nicht durch Nachholung der Begründung im Prozess heilen, sondern muss sie stattdessen neu mit Wirkung für die Zukunft vornehmen.

Die Serie wird fortgesetzt.

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